Steuern:
Bei Immobilienübertragung beträgt die "Grunderwerbsteuer" grundsätzlich 7% des deklarierten Kaufpreises. Darüber hinaus fällt eine sogenannte Hypotheken- (2%) und Katastersteuer (1%) an, so dass grundsätzlich von insgesamt 10% auszugehen ist.
Ein Privileg besteht für sogenannte erste Hauptwohnsitze (prima casa), wonach sich die Registersteuer auf nur 3% des deklarierten Kaufpreises und die Hypotheken- bzw. Katasteersteuer jeweils auf nur Euro 129,11 ermäßigen. Von diesem Privileg kann und sollte jedoch nur dann Gebrauch gemacht werden, falls unter völliger Aufgabe des bisherigen Hauptwohnsitzes in Deutschland ,dieser nach Italien verlegt wird und der Erwerber dort bislang kein Immobilienvermögen hatte. Auch hier liegt nämlich die Konsequenz auf der Hand: Unbeschränkte Steuerpflicht des Erwerbers mit seinem Welteinkommen in Italien! Dies galt vor der kürzlichen Abschaffung auch für die Schenkungs-und Erbschaftssteuer.
Im Hinblick auf den deklarierten Kaufpreis ist der Finanzbehörde eine nachträgliche Festsetzung verwehrt, solange ein sich aus dem Katassterwert zu errechnender Mindestbetrag (bei Wohnungen beträgt der Koeffizient derzeit 105)im Vertrag angegeben wird.Im Rahmen des Immobilienerwerbs sind weitere kaufpreisunabhängige Auslagen für Stempelmarken und sonstige Abgaben (bollo, tassa archivio, diritti catastali ed ipotecari) in Höhe von rund Euro 500,00 zu berücksichtigen. Schließlich gegebenenfalls, insbesondere bei Kauf von einem Bauträger, die Umsatzsteuer (I.V.A.) in Höhe von derzeit 20%.
Nicht mehr relevant ist die sogenannte Wertzuwachssteuer (INVIM). Nach dieser indirekten Steuer wurden in Italien bis zu ihrer Abschaffung seit 01. Januar 2002 (gegebenenfalls zusätzlich zur Einkommenssteuer für sogenannte Spekulationsgewinne) beim Veräußerer der sich aus seinem damaligen Kaufpreis und dem jetzigem Verkaufspreis resultierende Gewinn besteuert.
Wichtiger Unterschied bei der laufenden Besteuerung ist in Italien die Ertragssteuerpflicht (IRE bei natürlichen Personen und IRES als Köperschaftssteuer) von Immobilien, selbst wenn sie nicht vermietet werden. Somit hat grundsätzlich jeder, also auch der im Ausland wohnhafte Eigentümer einer in Italien gelegenen Immobilie dort jährlich eine Einkommenssteuererklärung(sogenannter unico) beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Es bestehen nur wenige Ausnahmen, z. B. bei Unterschreiten eines relativ geringen Schwellenwertes, sowie erst seit dem Veranlagungszeitraum 2000 bei Hauptwohnsitzen. Eine Doppelbesteuerung in Deutschland ist ausgeschlossen, da in Deutschland Immobilieneigentum als solches nicht ertragssteuerpflichtig ist.
Mit Gesetz Nummer 504 vom 30. Dezember 1992 ist die neben der Einkommenssteuer zusätzlich zu entrichtende kommunale Grundbesitzsteuer (imposta communale sugli immobili, abgekürzt "ICI") zu bezahlen. Wie bei der Einkommenssteuer dient der Katasterertrag (rendita catastale) als Bemessungsgrundlage. Im Gegensatz zur IRE bzw. IRES variiert die ICI von Gemeinde zu Gemeinde.
Recht:
II Compromesso (das Kaufversprechen): Im Gegensatz zu deutschem Recht, bei dem ein rechtsgültiger Kauf einer Immobilie erst beim Notar erfolgen kann, gibt es im italienischem Recht den Compromesso, das so genannte Kaufversprechen (promettere = versprechen). Dies ist ein Vorvertrag durch den der Hauskauf rechtsgültig zustande kommt. Der Verkäufer sichert Ihnen zu,das Objekt innerhalb einer gewissen Frist wie besichtigt zu verkaufen, Sie versprechen das Objekt innerhalb dieser Frist zu kaufen. In der Regel wird im Compromesso eine Anzahlung vereinbart, die zugleich Vertragsstrafe ist. D.h. kaufen Sie nicht, ist Ihre Anzahlung verloren oder kann oder will der Verkäufer nicht mehr verkaufen muss er Ihnen nicht nur die Anzahlung zurück geben, sondern den gleichen Betrag als Vertragsstrafe oben drauf legen.
L'ato (Notarvertrag):
Nach dem Compromesso bereitet der Notar alle erforderlichen Unterlagen zur Eintragung im Kataster vor. Hier wird geprüft, ob es rechtliche Hindernisse zum Eigentumsübertrag gibt. Dies können z.B. sein: Hypotheken Vorkaufsrechte durch Grundstückpächter (ist in Italien Gesetz), Vorkaufsrechte durch Stadt oder Gemeinde, Denkmalschutzverordnungen, andere im Grundbuch eingetragene Rechte. Des weiteren wird der Grundwert / Einheitswert der Immobilie ermittelt und die Nutzungseinschränkungen etc. bei der Gemeinde angefragt.Beim Notartermin sichern Sie entweder zu, daß Sie der italienischen Sprache mächtig sind, wobei sich der Notar hiervon zu überzeugen hat oder es ist ein Dolmetscher anwesend der entsprechend übersetzt. Darüber hinaus sind gemäß italienischem Gesetz zwei Zeugen anwesend.
Zahlung:
Der Kaufpreis wird m Gegensatz zu Deutschland direkt beim Notar bezahlt. Seit 04.07.2006 muss der Kaufpreis zwingend per Bankscheck einer italienischen Bank entrichtet werden. Auch Notariatskosten und Grunderwerbsteuern werden beim Notartermin bezahlt. Die Schecknummer wird mit im Kaufvertrag erfasst. In Deutschland wird in der Regel erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung bezahlt, jedoch sind Sie nach italienischem Recht Eigentümer der Immobilie, wenn Sie den Notarvertrag in den Händen haben und nicht erst nach Eintragung in das Grundstückskataster.
Bei Erwerb einer Immobilie entstehen dem Käufer Vermittlungskosten in Höhe von 4% des Kaufpreises zuzüglich 19% MwSt.
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