Logo AD Immobilien

Immobilienerwerb in Italien - Überblick

Das italienische Recht unterscheidet sich in wesentlichen Bereichen vom deutschen, österreichischen oder schweizer Recht. Dies gilt insbesondere für das Immobilienrecht, das Erbrecht oder für das Steuerrecht. Mangelnde Kenntnis führt daher leicht zu Fehlvorstellungen über die rechtlichen Konsequenzen von Rechtshandlungen, z.B. beim Abschluss von Verträgen oder zur Steuerpflicht.

Verträge über italienische Immobilien unterliegen grundsätzlich italienischem Recht!

Ablauf

Grundsätzlich erfolgt der Erwerb einer Immobilie in Italien in folgender Reihenfolge:

  1. Abgabe eines unwiderruflichen Kaufangebotes (Proposta Irrevocabile di Acquisto di Immobile)
  2. Abschluss eines bindenden Vorvertrages (Contratto Preliminare - Compromesso)
  3. Abschluss des Kaufvertrages (Rogito)
  4. Eintragung in das Liegenschaftsregister (Trascrizione)

Das unwiderrufliche Kaufangebot (Proposta Irrevocabile di acquisito di Immobili)

Besteht das Interesse eine italienische Immobilie zu erwerben, muss der Käufer, verbunden mit einer Fristsetzung zur Annahme, ein Kaufangebot an den Verkäufer abgeben. Das Angebot ist unwiderruflich und der Käufer ist bis zum Ablauf der Frist absolut an das Angebot gebunden. Innerhalb der Entscheidungsfrist steht es dem Verkäufer frei über das Angebot zu entscheiden. Denn anders als im deutschen Recht kommt es mit der Annahme des Angebotes zum Abschluss eines sog. Vorvertrages (Contratto Preliminare - Compromesso).

Vorvertrag (Compromesso)

Mit diesem rechtsverbindlichen Vorvertrag verpflichten sich die beiden Vertragsparteien in Italien zum Abschluss des Hauptvertrages (Rogito).Um die Ernsthaftigkeit der vertraglichen Bindung kenntlich zu machen, wird häufig auch ein sog. Angeld (sog. Caparra Confirmatoria)anbezahlt. Dieses beträgt in der Regel zwischen 10 und 30 Prozent des vereinbarten Kaufpreises.

Der Vorvertrag muss nicht zwingend notariell beurkundet werden.

Bezüglich des Vorvertrages ist darauf hinzuweisen, dass aus diesem Vorvertrag bereits auf Erfüllung geklagt werden kann, nämlich auf Abschluss des endgültigen Vertrages. Gleichzeitig können aber bei Nichterfüllung der Verpflichtungen von einer Seite durch die andere Vertragspartei Schadenersatzansprüche gestellt werden.

Diese Ansprüche sind oftmals verbunden mit der im Rahmen eines Vorvertrages zu leistenden Anzahlung (Caparra Confirmatoria), die wie oben bereits erwähnt, regelmäßig 10 % bis 30 % der gesamten Kaufpreissumme beträgt.

Kaufvertrag (Rogito)

Der eigentliche Kaufvertrag, der die Vereinbarungen des Vorvertrages vollzieht, wird vor dem Notar abgeschlossen, der den Vertrag entwirft und zuvor die rechtliche Situation der Immobilie prüft.Danach veranlasst er die erforderlichen Eintragungen ins Liegenschaftsregister . Bei Abschluss des Kaufvertrages ist der restliche Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu zahlen.